Los bienes raíces en Miami rara vez se compran únicamente por los ingresos actuales de alquiler.
Para el propietario de un negocio, pueden ser una forma de trasladar gradualmente las ganancias obtenidas durante los años de mayores ingresos hacia activos de largo plazo. Para un profesional con altos ingresos, pueden ofrecer una oportunidad de diversificar el capital y ampliar las herramientas disponibles de planificación fiscal. Para una familia que se muda desde California o Nueva York, pueden formar parte de una reorganización más amplia del capital después del traslado a Florida. Para un inversionista extranjero, pueden ser una forma de construir activos en Estados Unidos que generen ingresos hoy y que, en el futuro, puedan convertirse en el hogar de la familia.
En todas estas situaciones, los bienes raíces pueden cumplir varias funciones al mismo tiempo: generar ingresos por alquiler, aumentar de valor, preservar capital, ofrecer un lugar seguro y cómodo para vivir y formar parte de la planificación fiscal.
Desde esta perspectiva conviene analizar la segregación de costos. Una buena propiedad debe seguir siendo, ante todo, una buena inversión. Pero si el cliente ya está preparado para invertir en bienes raíces, vale la pena determinar cómo hacer esa inversión lo más eficiente posible desde el punto de vista fiscal.
Por qué importa el momento en que se obtiene una deducción fiscal
Los bienes raíces residenciales destinados al alquiler se deprecian, por regla general, durante 27,5 años, mientras que los bienes raíces comerciales se deprecian durante 39 años. La segregación de costos permite identificar partes de una propiedad para las que la legislación fiscal establece períodos de recuperación más cortos, como 5, 7 o 15 años. Bajo las reglas actuales, ciertos componentes que cumplen los requisitos también pueden ser elegibles para una depreciación acelerada del 100%.
Para un inversionista, esto importa por algo más que la factura fiscal del año en curso.
Un dólar de deducción hoy y el mismo dólar dentro de varias décadas no tienen el mismo valor económico. Con una inflación del 3%, el poder adquisitivo de $1 dentro de 39 años equivale aproximadamente a $0,32 en dinero de hoy.
El valor del propio capital puede ser todavía más importante. Si un dólar conservado hoy gracias a una deducción fiscal anticipada puede invertirse de inmediato con un rendimiento anual supuesto del 9%, su valor futuro matemático después de 39 años sería de aproximadamente $29, antes de impuestos, gastos y riesgo de inversión.
Por esa razón, recibir antes las deducciones por depreciación no es simplemente una mejora del flujo de caja actual. Puede generar un rendimiento adicional sobre un capital que, de otro modo, se habría pagado en impuestos.
Consideremos una propiedad multifamiliar con una base depreciable de $4,5 millones. En uno de los escenarios analizados, el 17% del costo se asignó a bienes con un período de depreciación de cinco años y otro 8% a bienes con un período de quince años. Aproximadamente $900.000 podrían, por tanto, salir del calendario estándar de 27,5 años y pasar a categorías de recuperación sustancialmente más cortas, potencialmente de hasta un solo año.
Si las deducciones pueden utilizarse, el capital permanece antes en manos del inversionista y puede ayudar a financiar la siguiente adquisición. La nueva propiedad genera nuevos ingresos, una nueva base depreciable y, potencialmente, nuevas deducciones aceleradas.
Sin embargo, la expresión clave es precisamente: «si las deducciones pueden utilizarse».
Una gran deducción por depreciación no produce por sí sola una reducción equivalente del impuesto. Las pérdidas de una actividad de alquiler ordinaria suelen ser pasivas y se utilizan principalmente contra ingresos pasivos. Por ello, antes de realizar un estudio es importante entender qué ingresos quiere reducir el inversionista y si las reglas fiscales permiten obtener ese resultado.
Por ejemplo, bajo determinadas condiciones, una actividad de alquiler a corto plazo, junto con una participación suficiente del propietario, puede permitir un tratamiento diferente de la pérdida. Para un cliente, esto puede abrir la posibilidad de reducir ingresos activos del negocio principal. Para otro, puede ser más razonable utilizar la depreciación contra ingresos por alquiler o reservar parte de las deducciones para años posteriores.
Por lo tanto, primero debe modelarse el resultado fiscal del cliente y solo después determinarse el importe y la estructura adecuados de la depreciación acelerada.
Por qué Miami permite pensar en los bienes raíces de una forma más amplia
El sur de Florida tiene una característica particular: la propiedad de inversión, el capital familiar y el futuro lugar de residencia con frecuencia terminan formando parte de una misma decisión de largo plazo.
Una familia puede mudarse a Florida desde un estado con una carga fiscal elevada, comprar su residencia principal y, al mismo tiempo, comenzar a construir una cartera de inversión. Un empresario extranjero puede seguir obteniendo la mayor parte de sus ingresos fuera de Florida o fuera de Estados Unidos mientras ya adquiere propiedades en Miami. El propietario de un negocio puede comprar inmuebles para alquiler durante sus años de mayor productividad con la expectativa de recibir ingresos de jubilación de esas propiedades 15 o 20 años después.
La función de la propiedad también puede cambiar con el tiempo.
Una propiedad puede alquilarse hoy. Más adelante, el propietario puede seguir alquilándola, venderla, transferirla a sus hijos o mudarse a ella. Para un inversionista extranjero, esto también permite comenzar a formar una base patrimonial en Florida mucho antes de una posible futura mudanza.
La residencia principal también ofrece una oportunidad fiscal separada y relativamente poco común. Si se cumplen los requisitos aplicables, pueden excluirse de la renta imponible hasta $250.000 de ganancia para un contribuyente individual y, por regla general, hasta $500.000 para matrimonios que presentan una declaración conjunta. Esta exclusión, en general, no puede utilizarse con una frecuencia superior a una vez cada dos años.
Para una familia que, de todos modos, cambiaría de vivienda a medida que crece su capital o cambian sus circunstancias, esto puede convertirse en un elemento adicional de acumulación patrimonial a largo plazo.
Esta flexibilidad es lo que convierte a los bienes raíces en un activo práctico de largo plazo. La propiedad puede alquilarse, administrarse a distancia, refinanciarse, venderse, dejarse a los hijos o, finalmente, utilizarse como residencia propia.
Cuando el negocio principal deja de ser el mejor destino para el siguiente dólar
Esta situación se observa con claridad en un negocio familiar maduro.
Pensemos en el propietario de una empresa de instalación y mantenimiento de calefacción y aire acondicionado en una ciudad pequeña. El negocio lleva muchos años funcionando con éxito y genera entre $500.000 y $700.000 de ingresos familiares anuales. Sin embargo, las oportunidades de reinvertir eficientemente capital adicional en la misma empresa se van agotando.
Unos vehículos adicionales no necesariamente traerán más clientes. Tal vez no haga falta otro almacén. Expandirse a otra ciudad introduce un nivel distinto de riesgo operativo y de gestión.
Mientras tanto, el capital excedente sigue acumulándose.
Los bienes raíces pueden convertirse en una segunda dirección para la inversión familiar. El negocio principal sigue siendo la fuente de ingresos activos, mientras una parte de las ganancias se traslada gradualmente a propiedades de alquiler que forman un patrimonio separado y una futura fuente de ingresos.
Si la estructura de la inversión permite utilizar eficientemente las deducciones por depreciación durante los años de mayores ingresos, el ahorro fiscal resultante puede acelerar aún más el crecimiento de la cartera.
Después de 15 o 20 años, la familia puede ser propietaria no solo de un negocio operativo rentable, sino también de varias propiedades inmobiliarias. Esas propiedades pueden generar ingresos independientemente del trabajo diario del propietario, y una de ellas puede convertirse con el tiempo en su propia vivienda.
En este contexto, la segregación de costos no es un objetivo en sí mismo. Es una herramienta que puede ayudar a trasladar capital de manera más eficiente desde los años de altos ingresos activos hacia activos familiares de largo plazo.
Primero el objetivo, después la herramienta
Por lo tanto, el análisis no debería comenzar preguntando si un edificio concreto necesita una segregación de costos.
El primer paso es definir el objetivo: reducir la carga fiscal durante los años más rentables, conservar más capital para futuras adquisiciones, construir una cartera de alquiler para la jubilación, trasladar parte del patrimonio familiar a bienes raíces en Estados Unidos o preparar activos para una futura mudanza a Florida.
El siguiente paso es identificar la propiedad adecuada, su uso previsto y si las deducciones fiscales que genere podrán utilizarse realmente. Solo entonces tiene sentido determinar qué parte del costo de la propiedad puede depreciarse más rápido y cuándo esa deducción producirá el mayor beneficio económico.
La propiedad no tiene que ser nueva. Los componentes que cumplen los requisitos dentro de bienes raíces previamente utilizados también pueden ser elegibles para una depreciación acelerada del 100%. También pueden existir oportunidades en propiedades que el inversionista ha poseído durante muchos años si nunca se realizó un análisis de segregación de costos.
Para el mercado de Miami, esto es especialmente importante: la oportunidad fiscal puede existir tanto en un proyecto nuevo como en un edificio de apartamentos con muchos años de antigüedad, un hotel u otra propiedad ya existente.
La segregación de costos es una herramienta dentro de este enfoque más amplio. El objetivo es mayor: hacer que los bienes raíces en Miami funcionen al mismo tiempo como una inversión hoy, una fuente de ingresos mañana y una parte del patrimonio familiar de largo plazo.
